Skada eller normalt slitage?

Susanne Svensson är konsult och föreläsare inom avflyttningsbesiktning på och har bland annat en bakgrund från MKB Fastighets AB, där hon under 13 år arbetat som projektledare, besiktningsman och kundvärd.

– Den vanligaste lägenhetstypen i flerbostadshus är 2 rum och kök med en genomsnittlig boarea på 60 kvadratmeter, säger Susanne Svensson. Men även om ritningen kan se likadan ut för många lägenheter, kan alla vi som jobbar i flerbostadshus vittna om att det kan dölja sig mycket bakom lägenhetens väggar!

Vårdplikt och vårdslöshet

Hyresgästen har en vårdplikt under hyrestiden. Vårdplikten innebär i princip att hyresgästen ska ta hand om lägenheten och hålla den ren och är skyldig att ersätta skada som uppkommit genom vållande eller vårdslöshet. Det gäller även när skadan orsakats av någon annan i hushållet eller av gäster, påpekar Susanne.

Dessutom har hyresgästen en anmälningsplikt för skador som uppkommer oavsett vållande, om till exempel ett element börjar läcka. En oanmäld skada kan få följdskador och hyresgästen bli ersättningsskyldig.

I en avflyttningsbesiktning är det juridiskt och ekonomiskt viktigt att skilja mellan sådan skada som uppkommit genom vållande och vårdslöshet, och normalt slitage som uppkommer genom normalt användande av lägenheten.

Vad är normal förslitning?

Normalt, till en viss nivå, är till exempel hål i väggarna efter tavlor eller fastskruvade bokhyllor, säger Susanne men till viss del även repor eller spår i golvytan efter sänggavlar och andra tyngre möbler. Helhetsintrycket av rummet är en viktig del.

När man stöter på spräckta handfat eller toalettstolar, sprickor i badkar och trasiga fönsterrutor kan det bero på vårdslöshet eller försummelse. Det kan också ha hänt sådant som inte berott på vårdslöshet, till exempel spänningssprickor på tvättställ – och dessa ska inte hyresgästen lastas för.

Om någon ritat på väggarna eller det förekommer en stor mängd fettfläckar, har det också i praxis räknats som vårdslöshet. Här finns regler kring avskrivningstider på skadade detaljer. Självklart ska man också ha koll på hur hyresvärdens underhållskyldighet ser ut, vad som till exempel ses som ”livslängd” för tapeter. Det viktiga är att ha koll på tidigare dokumentation och att ha en god dialog med hyresgästen om lägenhetens skick.

– Jag märker när jag är ute och föreläser att olika personer gör olika bedömningar om man inte på företagen har lyft kunskapen och pratat igenom sina besiktningsprocesser och rutiner för en samsyn. Dessutom är det inte bara en fråga om rätt och fel – utan också om kommunikation, bemötande och upplevd rättvisa!

– Lägenhetsbesiktningar vid avflyttning är i dag en uppgift som allt oftare utförs av fastighetspersonalen i det egna bostadsområdet och kan vara en uppgift fördelad på fastighetsvärdar, uthyrare eller förvaltare. När variationen i det man möter är stor och uppgiften är fördelad på flera ställer det krav på enhetliga rutiner.

Besiktning handlar om teknik, juridik, ekonomi – men också om respekt

Avflyttningsbesiktning handlar enligt Susanne om teknisk status, juridik och ekonomiska påföljder – men till syvende och sist om människor. Om man som fastighetsbolag arbetar efter gemensamma rutiner får man en större samsyn i besiktningsarbetet och hyresgäster och lägenheter kommer att bedömas rättvist och likvärdigt.

– På så sätt bemöter man som hyresvärd sina kunder och hyresgäster med respekt, för det handlar ytterst om det, säger Susanne Svensson.

En besiktningshandbok beskriver företagets besiktningsprocess och rutiner, kom-ihåg-listor, hur man hanterar direktbyten, kvarlämnad egendom, praxis vid rökskadad lägenhet, stöd med mallar när det gäller besiktningsbokning och debiteringsnormer etcetera. Den vänder sig i första hand till dem som utför och handlägger besiktningar och kan användas dels som utbildningshandledning men även som uppslagsbok och kontinuerligt stöd.

– I grunden handlar det om att stötta personalen i sitt arbete, som många gånger är knixigt – att göra det svåra enklare. I förlängningen ger det också nöjdare hyresgäster, både avflyttade och nya, menar Susanne Svensson.